קונים נכס בקפריסין? כל ההבדלים בין לימסול, לרנקה ופאפוס – חדש מול ישן

הישראלים כבר מזמן גילו את קפריסין בתור יעד נדל"ן אהוב: קרובה, נוחה, מחירים שפויים ושוק בצמיחה. לפני שרצים לסגור עסקה – כדאי להכיר את ההבדלים המשמעותיים בין דירות חדשות לישנות בשלוש הערים המובילות: לימסול, לרנקה ופאפוס.

למה כולם מדברים על דירות חדשות בקפריסין?

הטרנד החם בשוק הנדל"ן של קפריסין הוא דירות חדשות במתחמים שמרגישים כמו קלאב פרטי: בריכה מפנקת, חדר כושר, חניה פרטית, לובי מושקע ואפילו ניהול שוטף. ישראלים מחפשים נוחות, פינוק ותשואה גבוהה – ונראה שזה בדיוק מה שמתחמים כאלה מספקים.

יתרון ברור: יותר ביקוש, שכר דירה גבוה יותר

• במתחמים החדשים, דירה עם פסיליטיס מקבלת פרמיית שכר דירה של 15%–30% לעומת דירה ישנה בלי מתקנים.
• שוכרים ומשקיעים – בעיקר ישראלים – מעדיפים דירה ש"נראית מיליון דולר" וגם מתוחזקת מעולה.

לימסול, לרנקה או פאפוס – איפה הכי משתלם לקנות נדל"ן?

לימסול – היוקרתית והמלהיבה

לימסול היא עיר של ועידות בינלאומיות, חופים ועסקים. רוב הרוכשים הישראלים יעדיפו פה פרויקט חדש עם בריכת אינפיניטי ונוף לים.

שורה תחתונה: דירות חדשות שומרות על ערך גבוה, ההשכרה קלה ומהירה – אבל המחירים בהתאם.

לרנקה – מזנקת קדימה

לרנקה בשנים האחרונות עפה קדימה עם שיפוצי תשתיות, קניונים חדשים ונמל שעובר מתיחת פנים.

כדאיות השקעה: מתחמי מגורים חדשים כאן נהנים מביקוש מטורף, בעיקר בזכות קרבה לים ולשדה התעופה – מחירים עדיין נגישים, אז כדאי למהר.

פאפוס – נופש לכל החיים

פאפוס היא היעד של תירים , פנסיונרים, משקיעים אירופאים וחובבי בטן-גב.

מה שחשוב לדעת: כאן הנדל"ן החדש שווה יותר כי בתי הנופש חייבים בריכה, ג'קוזי וניהול ברמה גבוהה – תיירים מצפים לשדרוג, ואת זה רק דירות חדשות מספקות.

כדאי לקנות דירה ישנה? חסכון או פיתוי מסוכן?

לפעמים יש דיל מפתה לדירת יד שנייה – אבל שימו לב:

• דירות ישנות דורשות לרוב שדרוגים יקרים (חשמל, אינסטלציה, איטום, מעלית).
• שכר הדירה נמוך יותר, הביקוש חלש ומשקיעים עלולים להיתקע עם דירה "תקועה".
• היתרון האמיתי נמצא רק אם מדובר בבניין ששופץ/שודרג, אחרת כדאי להעדיף חדש.

טיפים זהב – כך לא נופלים בקלישאות של השוק הקפריסאי

• בודקים תמיד דירוג אנרגטי (EPC גבוה מגביר את ערך הנכס).
• מחפשים בניין חדש/משודרג עם ניהול מקצועי ושירותי דיירים מלאים.
• ממליצים להשוות מחירי שכירות ושוק עדכניים, לא להסתמך רק על "סיפורים מהשטח".

שאלות נפוצות שישראלים שואלים על נדל"ן בקפריסין

מה התשואה על דירה חדשה כיום בקפריסין?

תשואות ממוצעות נעות סביב 5.4% לדירה חדשה ו-2.9%–3% בלבד בבתים ישנים או צמודי קרקע.

למה משקיעים מעדיפים דירות חדשות בעיר?

כי אפשר להשכיר במהירות, לטווח ארוך וקצר (Air B&B), למשוך שוכרים איכותיים, למכור בקלות והמון פעמים – פשוט לגור בכיף!

האם יש מס רכישה לישראלים?

בקפריסין יש מס רכישה על נכסים מיד שנייה (יד 2), והוא מדורג לפי שווי הנכס: 3% עד 85,430 יורו, 5% על הסכום שבין 85,431–170,860 יורו, ו-8% על כל סכום מעבר לכך.nadlanmaster+1

עם זאת, ברכישת נכס חדש מקבלן או חברת בנייה, במקום מס רכישה משלמים מע"מ בשיעור 19%, שניתן להפחית ל-5% במקרים מסוימים של דירה ראשונה למגורים ובתנאים מוגדרים.winest-group+2

כלומר, דירה חדשה תחויב לרוב במע"מ (VAT), ודירה יד שנייה תחויב במס רכישה ("Transfer Fee").בנוסף, יש לשים לב שיש הטבות מס כמו הקלות במס הרכישה במקרה שרוכשים במשותף (למשל בני זוג), או הנחה של 50% למס רכישה לפי חקיקה עדכנית.cyprusisrael

מעבר לכך, קיימים מיסים נוספים כמו מס שבח בעת מכירת הנכס (20%), מס בולים, ומס מוניציפלי (ארנונה שנתית).winest-group+1

1. ישראלים זכאים להטבות מס בפרויקטים מסוימים – מומלץ לבדוק כל עסקה לגופה.

לסיכום: חדש הוא המלך – במיוחד למשקיע או שוכר ישראלי

הבחירה בין נדל"ן חדש לישן בקפריסין ברורה יותר מתמיד: דירות חדשות במתחמי איכות יניבו נוחות, ביטחון ותשואה גבוהה לאורך זמן – לא משנה אם זה לימסול, לרנקה או פאפוס. שוקלים השקעה? אל תתפשרו על פחות מהטופ – גם בקפריסין מגיע לכם לחיות בסטייל!

מקורות מרכזיים לכתבה:

• RICS-KPMG Cyprus Property Index
• דו"חות בנק קפריסין
• PwC Cyprus Market Year in Review
• Ask Wire Q4-2024
• חוות דעת מקצועיות בתחום יעילות אנרגטית בנדל"ן

1. https://www.nadlanmaster.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A4%D7%A8%D7%99%D7%A1%D7%99%D7%9F/
2.   
3. https://keynote-assets.com/%D7%9E%D7%A1-%D7%A2%D7%9C-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%97%D7%95%D7%9C/
4.   
5. https://thisiscyprus.co.il/cyprus-property-taxes/
6.   
7. https://winest-group.com/%D7%9E%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%91%D7%A7%D7%A4%D7%A8%D7%99%D7%A1%D7%99%D7%9F-2025/
8.   
9. https://www.bshcpa.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%A7%D7%A4%D7%A8%D7%99%D7%A1%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%99%D7%91%D7%98%D7%99-%D7%9E%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%99/
10.   
11. https://cyprusisrael.co.il/%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%A0%D7%9B%D7%A1-%D7%91%D7%A7%D7%A4%D7%A8%D7%99%D7%A1%D7%99%D7%9F/
12.   
13. https://philippoulaw.com/iw/articles/complete-guide-to-property-taxes-in-cyprus-vat-transfer-fees-stamp-duty-and-capital-gains-for-individuals-and-companies/
14.   
15. https://rankoo.co.il/taxation-in-cyprus/
16.   
17. https://www.volco.co.il/capital-gains-tax-in-Cyprus